本記事は、2026年10月に確認した各社公式サイト、長谷工総合研究所、不動産流通機構、国税庁などの公表情報をもとにしています。市場データは主に2025年のものを使用し、集計期間や対象が異なる場合は本文に記載しています。出典は記事末尾にまとめています。

この記事でわかること

• 2025年の首都圏では、新築の平均価格と中古の平均成約価格に約4,000万円の差がある。ただし、立地や広さなどの条件は異なる
• 築年数が経った物件は購入価格を抑えやすい一方、管理状態や今後の修繕費もあわせて確認したい
• 中古まで候補を広げると、希望エリアで探しやすくなり、実際の住戸や共用部を見て検討できる
• リノベーションでは、構造や管理規約の範囲内で、間取りや仕上げを暮らしに合わせられる
• 入居を急ぐ場合や、希望する工事ができない物件では、リノベ済み物件なども比較したい
• 住宅ローン控除は、建築年や耐震性に加えて、入居年・床面積・所得・住宅性能などの確認が必要

中古マンションを買うメリット

新築との価格差

中古マンションを検討するきっかけとして、購入価格を挙げる方は多いのではないでしょうか。公表されている平均価格を見ると、新築と中古には大きな差があります。

長谷工総合研究所の資料によると、2025年の首都圏新築分譲マンションの平均価格は9,182万円、東京23区を除くと6,611万円でした。同じ年の首都圏中古マンションの平均成約価格は5,200万円です。

近畿圏では、新築の2025年平均が5,328万円、ワンルームを除くと6,333万円でした。中古は2025年12月の平均成約価格が3,233万円で、大阪市に限ると4,471万円となっています。

※首都圏の新築データは、長谷工総合研究所の集計に合わせ、定期借地権付き物件を除いています。近畿圏は新築が年間平均、中古が12月の単月平均で、集計期間が異なります。

首都圏の平均値を単純に引くと、差は約4,000万円。ただし、新築は発売時の価格、中古は実際に取引が成立した価格で、立地や面積、物件の構成も違います。同じ条件の住まいが、その分だけ安く買えるという意味ではありません。

それでも、中古を候補に入れることで、購入費用を抑え、その分を内装や設備に回せる可能性は広がります。気になる物件が見つかったら、リノベーション費用と諸経費を加えた総額で、新築とも比べてみるとよいでしょう。

築年数と価格の目安

築年数を少し広げて探すと、予算に合う物件が見つかることもあります。首都圏の2025年の中古マンション成約価格を、築年帯別に見てみましょう。

※築年帯を抜粋しています。東日本不動産流通機構の公表値について、同内容を掲載したオークラヤ住宅の記事も参照しています。

この集計では、築26〜30年の平均価格が築21〜25年より低く、築30年を超える各区分は2,000万円台でした。ただし、同じ物件の価格を追いかけたデータではないため、「築25年を過ぎれば値下がりが落ち着く」とまではいえません。

内装を大きく変える予定なら、築年数が経った物件も選択肢になります。購入価格だけでなく、建物の管理状態、修繕履歴、修繕積立金の今後の負担まで見ておくと、住み始めてからの費用も考えやすくなります。

希望エリアで選択肢を広げやすい

「この駅の近くに住みたい」「子どもの学区を変えたくない」。そんな希望があるときも、中古マンションまで候補を広げる意味があります。

2025年の首都圏では、新築の発売戸数が2万1,962戸だったのに対し、中古マンションの成約件数は4万9,114件でした。近畿圏では、新築の年間発売戸数が1万6,922戸、中古マンションの売り出し中の在庫は2025年12月末時点で2万940件あります。

発売戸数・成約件数・在庫件数は、それぞれ数え方が異なります。そのため、この数字だけで「中古なら何倍の物件から選べる」とは比較できません。ただ、新築の供給を待つだけでなく、すでにあるマンションからも探せることは、希望の立地を優先したい方にとってメリットです。

買う前に確認できること

完成前に販売される新築と比べ、中古は実際の建物や住戸を見ながら検討しやすい点も魅力です。日当たり、窓からの眺め、周辺の音、共用部の清掃状況など、図面や写真だけではわからないことを確認できます。

あわせて見ておきたいのが、修繕履歴や長期修繕計画、修繕積立金の状況です。室内がきれいでも、建物全体の管理状態は別に確認しておくと安心です。

購入する住戸に管理費や修繕積立金の滞納があると、買主に請求される場合があります。契約前に、不動産会社を通じて重要事項調査報告書などを確認しておきましょう。

リノベーションで得られるメリット

間取りと仕上げを暮らしに合わせられる

中古マンションにリノベーションを組み合わせると、住まいを自分たちの暮らしに近づけられます。たとえば、リビングを広げる、収納を増やす、キッチンの形を変える、好きな床材を選ぶといった工夫です。

工事できる範囲は構造や管理規約によって変わりますが、用意された間取りや内装から選ぶだけでなく、住み方に合わせて考えられるのが魅力です。

費用のかけ方も調整できます。毎日使うキッチンには予算をかけ、状態のよい設備や仕上げは残すなど、優先順位をつけながら検討できます。

費用の目安は、部分的な改修か、内装を解体してつくり直すスケルトンリノベーションかでも大きく変わります。一例として、ハコリノベの公式FAQでは、スケルトンリノベーションを1㎡あたり18〜24万円程度と案内しています。50㎡なら単純計算で900〜1,200万円ですが、これは同社の目安であり、市場全体に共通する価格ではありません。実際には工事範囲や仕様、設計料などの扱いをそろえて見積もりを比べましょう。

断熱や配管も見直せる

リノベーションは、見た目だけでなく住み心地を見直す機会にもなります。冬の寒さや結露が気になる住まいなら、内窓の設置などを検討できます。

既存の窓の室内側に取り付ける内窓は、マンションでも検討しやすい方法です。ただし、設置条件や管理規約の確認は必要です。費用も窓の大きさやガラスの種類、施工条件で変わるため、希望する箇所を伝えて見積もってもらうとよいでしょう。

床や壁を開ける工事では、専有部分の給排水管の状態を確認し、必要に応じて更新することもできます。共用の配管は個人の工事で自由に変えられないため、どこまでが工事範囲に入るかを確認しておきたいところです。

なお、リノベーション済み物件でも、配管まで更新されている場合があります。「自分で工事するか、改修済みを買うか」だけで判断せず、工事履歴や検査記録から、見えない部分まで確認することが大切です。

持ち家をリノベーションするメリット

今のマンションをリノベーションするなら、住み慣れた場所で暮らしを続けられます。通勤や通学の環境、近隣とのつながりを保ちながら、家族構成や生活の変化に合わせて住まいを整えられるのがよいところです。

住み替え先の購入費用や、その購入に伴う仲介手数料もかかりません。ただし、全面的な工事では仮住まいが必要になることがあり、引っ越し代や家賃、荷物の保管費用などは別に見込んでおく必要があります。

検討するときに知っておきたい注意点

入居までに時間がかかる

リノベーションには、相談や設計、見積もり、工事の時間が必要です。たとえばハコリノベでは、プランづくりなどに約2か月、工事に約2か月、合計約4か月を一つの目安としています。

物件探しから始める場合は、その期間も加わります。工事規模や打合せの進み方、管理組合への申請、設備の納期によっても変わるため、入居時期が決まっている方は最初に伝えておきましょう。

1〜2か月以内など、短い期間での入居を優先したい場合は、リノベーション済み物件や完成済みの新築も候補に入れると探しやすくなります。こちらも引き渡し可能日は物件ごとの確認が必要です。

構造や管理規約による制限がある

「中古を買って、好きなようにつくり直したい」と考えていても、マンションには変えられない部分があります。購入前に、次の点を確認しておきましょう。

• 壁式構造では、建物を支えるコンクリート壁を撤去できず、大きな間取り変更が難しい場合がある
• 管理規約で床材の遮音性能などが指定され、希望する床材を使えない場合がある
• 窓サッシや玄関ドア、バルコニーなどは共用部分に関わるため、個人の判断で自由に交換・改修できない
• 配管の位置や勾配、電気容量などによって、水まわりの移動や設備の導入が制限される場合がある

壁式構造だから、リノベーションそのものに向かないわけではありません。既存の間取りを活かした改修や、構造に関わらない間仕切りの変更ができる場合もあります。大切なのは、その物件で希望する暮らし方を実現できるかどうか。気になる物件は、購入を決める前に図面を見てもらうと判断しやすくなります。

住宅ローン控除は入居年や住宅性能も確認する

中古住宅の購入で住宅ローン控除を利用するには、建築年や耐震性に加え、床面積・所得・借入期間などの要件を満たす必要があります。

建物については、原則として1982年1月1日以後の建築、または耐震基準への適合を証明できることなどが条件です。古い物件で耐震改修を行う場合は、取得前の申請などが必要になるケースもあるため、購入前に確認しておきましょう。

2026年入居の場合、床面積は原則50㎡以上ですが、合計所得金額1,000万円以下などの条件を満たせば40㎡以上50㎡未満も対象になります。マンションの面積は、広告の表示ではなく登記簿上の専有面積で判断します。

控除率は対象となる年末残高等の0.7％。2026〜2030年入居の中古住宅では、認定住宅や一定の省エネ住宅は13年、それ以外の住宅は10年で年間上限14万円など、住宅性能によって控除期間や上限が異なります。実際の適用は、国税庁の最新情報や税務署で確認してください。持ち家の改修に対する控除は、購入の場合とは要件が異なります。

物件価格だけでなく総額で比べる

中古マンションでも、人気エリアの物件を選び、広い面積を高い仕様で改修すると、総額が新築に近づくことがあります。

予算を考えるときは、物件価格と工事費に加えて、購入時の諸経費、設計料、仮住まい、引っ越し、家具・家電なども確認しておきましょう。どこまでが提示された金額に含まれるかは、会社や見積もりによって異なります。

解体後に追加工事が必要になることもあるため、予算には余裕を持たせたいところです。予備費は一律に決めるのではなく、建物の状態や工事範囲に応じて相談すると、現実的な計画になります。

次のような場合は、中古＋リノベーション以外の選択肢も並べて考えてみてください。

• 入居までの時間をできるだけ短くしたい
• 共用設備や建物の外観の新しさを重視したい
• 候補物件の構造や管理規約では、希望する間取りや設備を実現しにくい
• リノベーションと諸経費を含めると、無理のない予算を超えてしまう

ローンを利用する場合は、購入代金と工事代金の支払時期も確認しておきましょう。一体型のローンを利用できるか、自己資金がいつ必要になるかを、契約前に金融機関や担当会社へ相談しておくと進めやすくなります。

会社ごとに違うサービスの範囲

会社選びでは、デザインの好みとあわせて、どこからどこまで相談できるかを見ておくと比較しやすくなります。

• 物件探しや購入から相談できるか、持ち込み物件や持ち家の工事にも対応するか
• 面積による基本価格があるか、要望に合わせた個別見積もりか
• 希望する工事規模や予算が、相談・施工の対象に入るか
• 希望エリアに対応しているか、店舗や加盟店ごとにサービスの違いがあるか

最初の相談では、「購入から考えているのか、持ち家を直したいのか」「いつごろ入居したいか」「予算はどのくらいか」の3点が伝わると、話が具体的になります。まだ決まっていない項目は、そのまま相談して大丈夫です。間取りや仕上げも、事例を見ながら少しずつ考えていけます。

各社の相談窓口

2026年10月に確認した、各社の相談窓口や案内ページです。対応エリア、日程、工事規模などの条件は、予約時に最新の情報をご確認ください。

状況別の評判記事とランキング

どの会社から調べるか迷ったら、今の希望に近い記事から読んでみてください。以下は読み始める際の一例で、それぞれの会社の対応範囲を限定するものではありません。

物件探しから相談したい方は、購入とリノベーションをまとめて進められるサービスの記事が参考になります。

リノベるの評判を見る →
リノベ不動産の評判を見る →
ゼロリノベの評判を見る →

仕上げや素材の好みから考えたい方は、こちらの記事も参考に、施工事例や費用の考え方を見比べてみましょう。

ハコリノベの評判を見る →
ロハススタジオの評判を見る →

持ち家のリノベーションを考えている方は、こちらの会社も候補になります。希望する工事への対応や、保証・アフターサービスを確認してみてください。

ミサワリフォームの評判を見る →
インテリックスの評判を見る →

エリアごとに探したい方は、こちらの一覧もご覧ください。

東京都のおすすめリノベーション会社
横浜のおすすめリノベーション会社
大阪府のおすすめリノベーション会社

まとめ

中古マンションには、購入価格を抑えられる可能性があること、希望エリアで選択肢を広げられること、実際の建物や管理状態を確認して選べることなどのメリットがあります。リノベーションを組み合わせれば、間取りや仕上げを暮らしに合わせて考えられます。

一方で、工事には時間がかかり、構造や管理規約による制限もあります。築年数や物件価格だけで決めず、希望する工事ができるか、諸経費まで含めて予算に収まるかを確認しておきたいところです。住宅ローン控除についても、入居年や住宅性能を含めた条件を確認しましょう。

まずは、購入から検討するのか、持ち家を直したいのかを整理し、入居時期と予算の目安を相談してみてください。まだ具体的な間取りがなくても、今の暮らしで気になっていることを伝えるところから始められます。

出典一覧

2026年10月確認。市場統計は、各項目に記載した集計期間のデータです。築年別価格は、東日本不動産流通機構の公表内容を掲載したオークラヤ住宅の記事も参照しています。

• 長谷工総合研究所 首都圏・近畿圏 分譲マンション市場動向 2025年の総括と2026年の見通し
• 東日本不動産流通機構 レインズデータライブラリー
• 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向 2025年（PDF）
• オークラヤ住宅 東日本不動産流通機構の2025年築年数別データに関する掲載記事
• 近畿圏不動産流通機構 マンスリーレポート 2025年12月度（PDF）
• 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
• 国土交通省 住宅ローン減税
• 神戸市すまいの安心支援センター すまいるネット 中古マンション購入時の管理費・修繕積立金の滞納に関するFAQ
• ハコリノベ Q&A 家づくりについてよくあるご質問
• LIXIL マンションの窓リフォーム
• リノベーション協議会 R1住宅適合状況報告書 検査ガイドブック（PDF）
• ハコリノベ イベントスケジュール
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