本記事は、2026年10月に確認した住宅リフォーム推進協議会、国土交通省、国税庁、住宅金融支援機構、不動産流通機構、各社公式サイトなどの公表情報をもとにしています。市場データや調査結果の対象時期は本文に記載し、出典は記事末尾にまとめています。

この記事でわかること

• 費用は「物件価格」「リノベーション工事費」「諸費用・暮らしの準備費用」に分けると整理しやすい
• 2025年度調査では、マンションのリフォーム費用は平均316.9万円。ただし、部分改修も含む数字で、全面改修の相場とは異なる
• フルリノベーションの公表価格は、会社や工事範囲によって異なる。㎡単価だけでなく、固定費や設計料、消費税の扱いも確認したい
• 仮住まい、引っ越し、家具・家電などは、工事費とは別に予算を考えておくと安心
• 仲介手数料には上限があり、計算対象の物件価格が4,000万円なら通常の上限は税込138万6,000円
• 購入費用と工事費をまとめて借りるローンや、要件を満たす場合に利用できる減税・補助金がある

費用を3つに分けて考える

中古マンションを買ってリノベーションするとき、最初に気になるのは「全部でいくらかかるのか」ではないでしょうか。まずは、かかる費用を次の3つに分けてみると、全体をつかみやすくなります。

持ち家をリノベーションする場合は、新たな物件購入費がかかりません。ただし、工事費に加えて、仮住まいや引っ越しなどが必要になる場合があります。

会社からもらう資料も、工事だけの見積書なのか、購入時の諸費用まで含めた資金計画なのかで内容が違います。「この金額に何が含まれているか」を確かめながら、必要なお金を足し合わせていきましょう。総額と、そのうち自己資金で支払う額も分けて考えると整理しやすくなります。

リノベーション工事費の目安

統計で見る平均

住宅リフォーム推進協議会の2025年度調査では、マンションのリフォーム実施者が回答した検討時の予算は平均257.7万円、実際の費用は平均316.9万円でした。平均値の差は約59万円です。

この調査は、2025年7〜8月に、過去3年以内にリフォームをした人を対象に実施されたものです。部分的な設備交換なども含むため、316.9万円をフルリノベーションの相場として見ることはできません。また、すべての人が約59万円オーバーしたという意味でもありません。

戸建てを含む実施者全体では、約3割が予算を上回ったと回答しています。その人たちが挙げた理由は、設備のグレードアップが47.4％、改修箇所の増加が41.9％、想定外の工事が22.6％でした。マンションで予算を上回った人に限ると、設備のグレードアップが59.5％となっています。いずれも複数回答です。

打合せを進めるうちに、取り入れたい設備や直したい場所が増えることもあります。最初の予算を使い切る計画にせず、優先順位を考えておくと調整しやすくなります。

フルリノベーションの目安

内装や設備を大きく入れ替えるフルリノベーションは、部分改修よりも費用がかかります。ただし、「フルリノベーション」という言葉で指す工事範囲や、価格に含まれるものは会社によって異なります。

たとえば、ハコリノベの公式FAQでは、スケルトン工事の目安を1㎡あたり約18〜24万円と案内しています。リノベるの個別相談ページでは、フルリノベーションの予算感を1㎡あたり19〜21万円前後としています。いずれも各社が公表している目安で、市場全体の平均価格ではありません。

また、ゼロリノベのPLUSプランは、「固定料金450万円＋面積×㎡単価15万円〜」という税抜きの概算式です。このように固定料金が別にかかる場合もあるため、㎡単価の数字だけを並べると、実際の総額を見誤ってしまいます。

予算を考えるための一例として、設計・管理費なども含めた工事費を税込20万円／㎡と仮定すると、次のようになります。

※上表は計算方法を示すための試算で、各社の見積もりや相場を保証するものではありません。実際には工事範囲、固定費、設計料、税別・税込の表示などを確認してください。

既存の設備を残すか、間取りをどこまで変えるかでも費用は変わります。希望する暮らしと予算を伝えて、「残せるもの」と「新しくしたいもの」を一緒に整理していくとよいでしょう。

見積書で確認したいこと

見積書には、木工事や電気工事など、普段はなじみのない言葉が並びます。細かな項目を見る前に、次の3つに分けて説明してもらうと、内容をつかみやすくなります。

• 解体・下地・配管などの工事。既存の状態や工事範囲によって必要な作業が変わります
• 設備・内装の工事。キッチンや浴室、床・壁の仕上げ、造作収納などで、仕様の選び方が費用に影響します
• 設計・現場管理・諸経費と消費税。工事費に含まれるのか、別に計上されるのかを確認します

キッチンや浴室などは、住戸の面積が小さくなっても同じように必要です。そのため、面積と費用は必ずしも比例せず、コンパクトな住戸では㎡単価が高くなることもあります。

設計料や管理費の決まり方も、一律ではありません。設備のグレードを変えるときは、本体価格の差だけでなく、取付工事や関連費用まで含めた差額を確認しましょう。

支払回数や時期も会社・契約によって異なります。「いつ、いくら支払うか」「申込後や契約後に中止した場合、どの費用がかかるか」は、申し込む前に書面で確認しておくと安心です。

工事費とあわせて見込んでおきたい費用

工事費が予算内でも、仮住まいや家具の購入まで加えると、想定より総額が大きくなることがあります。次の項目も、必要かどうかを確認しておきましょう。

仮住まいの期間は、打合せ開始から引き渡しまでの全期間と同じとは限りません。たとえば、設計中は今の家で暮らし、着工前に仮住まいへ移ることもできます。家を空ける必要がある時期を、工事予定とあわせて確認しましょう。

配管更新や内窓などの断熱工事は、最初から工事見積もりに含まれている場合もあります。一律に「工事費の外側にかかる費用」とは考えず、見積もりの対象範囲を確認することが大切です。解体前には確認できない箇所がある場合は、追加費用が発生する条件や、変更時の承認方法も聞いておきましょう。

管理組合への工事申請は、主にスケジュールに関わる確認事項です。申請期限や承認までの期間はマンションによって異なるため、工事日程を決める前に管理規約などを確認します。予備費についても、「必ず予算の2割」と固定せず、工事内容に合わせて余裕を持たせると考えやすくなります。

物件を買う場合の諸費用

中古マンションを購入する場合は、物件代金とは別に、次のような費用がかかります。

• 仲介手数料。不動産会社の仲介で購入する場合にかかります。上限の範囲内で、あらかじめ金額を合意します
• 登記費用。所有権移転や、ローンを利用する場合の抵当権設定に伴う登録免許税、司法書士へ依頼する報酬などです
• 不動産取得税・印紙税。取得税には住宅の条件などに応じた軽減措置があります。印紙税は紙の売買契約書やローン契約書などが対象となり、電子契約の電磁的記録自体には課税されません
• ローン・保険関連の費用。融資手数料、保証料、火災保険料など。保証料の有無や団体信用生命保険の費用の扱いは商品によって異なります
• 固定資産税・管理費などの精算金。売主との契約条件に応じて、引き渡し前後の負担を精算します

仲介手数料の通常の上限は、売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額で計算できます。計算に使う売買価格は、建物に消費税がかかる取引であれば、その税額を除いた金額です。

計算対象の売買価格が4,000万円なら、上限は138万6,000円（税込）です。これは必ず請求される定額ではありません。800万円以下の物件には、媒介に要する費用を勘案し、事前の合意のうえで依頼者の一方につき税込33万円を上限とする特例もあります。

購入諸費用を物件価格の一定割合で仮置きすると、初期の予算は考えやすくなります。ただし、仲介の有無やローンの借り方、税金の軽減などで変わるため、物件が決まったら項目ごとの金額に置き換えていきましょう。

購入費用と工事費を合わせた試算

総額の考え方をつかむために、首都圏と近畿圏の中古マンションの平均成約価格・面積を使って試算してみます。

ここでは、工事費を税込20万円／㎡、購入諸費用を物件価格の7％と仮定します。どちらも試算のために置いた条件で、実際の費用を保証するものではありません。

※小計は端数処理前の金額を足してから、万円単位で四捨五入しています。首都圏は年間平均、近畿圏は12月の単月平均で、集計期間が異なります。成約物件には改修済みの住戸なども含まれるため、この試算は「リノベーション向き物件の平均総額」ではありません。

上の小計に、自分に必要な仮住まいや家具などの費用を加えると、用意したい総額が見えてきます。同じエリアでも立地や広さによって物件価格は大きく変わるので、候補物件が見つかったら、その価格と工事見積もりで計算し直してみてください。

新築と比較する場合も、希望エリアや広さをできるだけそろえ、双方の諸費用まで含めると判断しやすくなります。首都圏全体の中古価格と、東京23区を除いた新築価格のように対象が異なる平均値だけでは、どちらがお得かは決められません。

資金の用意と利用できる制度

物件とリノベーションをまとめて借りるローン

ローンには、物件の購入資金とリノベーション費用をまとめて借りられる商品もあります。別々に借りる場合との金利、返済期間、手数料、支払時期の違いを確認すると、比較しやすくなります。

一例が、住宅金融支援機構の【フラット35】リノベです。中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを行う場合などを対象に、全期間固定金利の借入れに加え、一定期間の金利引下げを受けられる仕組みです。

中古住宅購入＋リフォームの借入額は100万円以上1億2,000万円以下で、購入価額と工事費の合計額以内とされています。保証料は不要ですが、融資手数料や物件検査手数料などはかかります。住宅の技術基準や工事・維持保全の要件があり、取扱金融機関も限られます。

工事の見積書や図面が必要になる時期は、金融機関や商品によって異なります。購入代金や着工金の支払いに間に合うか、つなぎ融資や自己資金が必要かも含め、物件探しの段階から相談しておくと進めやすくなります。

住宅ローン控除

中古住宅の購入で住宅ローン控除を使うには、建築年や耐震性だけでなく、床面積、所得、借入期間、入居時期などの要件を満たす必要があります。

建物は、原則として1982年1月1日以後の建築、または耐震基準への適合を証明できることなどが条件です。2026年入居では、床面積は原則50㎡以上ですが、合計所得金額1,000万円以下などの条件を満たせば40㎡以上50㎡未満も対象になります。マンションの面積は登記簿上の専有面積で判断します。

控除率は対象となる年末残高等の0.7％。2026〜2030年入居の場合、認定住宅や一定の省エネ住宅は13年、それ以外の中古住宅は10年で年間上限14万円など、住宅性能によって条件が異なります。実際の控除額は納税額などにも左右されます。

持ち家の改修や、一定の買取再販住宅の購入では、確認する制度・要件が異なります。自分のケースに当てはまる条件は、国税庁の案内や税務署で確認しましょう。

国の補助金

省エネ性能を高める工事では、国の補助制度を利用できる場合があります。みらいエコ住宅2026事業のリフォームは、原則として2016年12月31日以前に新築された住宅が対象です。

指定された断熱改修や設備工事の組み合わせなどを満たす必要があり、補助上限は住宅の新築時期と工事内容に応じて1戸あたり40万・50万・80万・100万円に分かれます。この金額が一律にもらえるわけではなく、実際の補助額は対象工事ごとに定められた額を積み上げて計算します。

交付申請は、工事完了後に登録事業者が行います。受付は遅くとも2026年12月31日まで、予約は遅くとも11月16日までとされ、予算上限に達すると早期に終了します。対象となる着工日は2025年11月28日以降で、対象製品や工事写真などの確認も必要です。利用したい場合は、着工前に登録事業者へ相談しておきましょう。

なお、施主が設備を購入し、取り付けだけを事業者に依頼する工事は、本事業の補助対象外です。材料の購入方法や契約の分け方を検討する場合も、補助金の条件をあわせて確認してください。

予算オーバーを防ぐためにできること

打合せやショールーム見学で、当初よりよい設備を選びたくなることは珍しくありません。迷ったときに判断しやすいよう、予算と希望を次のように整理しておくと役立ちます。

• 総額の上限を考える。物件価格、工事費、諸費用、暮らしの準備費用、予備費まで含めて配分する
• 希望に優先順位をつける。譲れないもの、予算に余裕があれば取り入れたいもの、今あるものを活かせる部分に分ける
• 見積もりに含まれない費用を確認する。不明な項目は一覧にし、追加工事が必要になった場合の進め方も聞いておく
• 変更するたびに総額を確認する。設備や仕上げを変更したら、関連工事と消費税を含めた差額を確認する

安全性や必要な性能に関わる工事は、価格だけで省いてよいものではありません。一方、解体や配管も、工事範囲や既存の状態を見直すことで費用が変わる場合があります。「この項目は削れない」と一律に決めるより、必要な理由を説明してもらいながら調整しましょう。

持ち家の場合も、仮住まいが必要か、荷物をどうするかで総額は変わります。工事費だけに予算を寄せすぎず、工事中の暮らしまで含めて考えておくと安心です。

会社ごとに違う費用の決まり方

同じ面積、似た要望でも、会社によって見積もりの出し方は変わります。比較するときは、次の点をそろえて見てみましょう。

• ㎡単価だけで計算するのか、固定料金が加わるのか、個別見積もりなのか
• 設計料や現場管理費、消費税が表示金額に含まれているか
• 希望する工事規模や予算が、相談・施工の対象になるか
• 物件探しも依頼する場合、どの会社が仲介を担当し、仲介手数料がいくらかかるか
• 設備の品番や工事範囲、配管・断熱の扱いが、比較する見積もりでそろっているか

材料費と工事費を分けて示す会社もあります。内訳が見えると、設備を変えたときの差額を確認しやすくなりますが、安さだけでなく、施工・保証の範囲や補助金の条件も確認しておきたいところです。

各社の相談窓口

2026年10月に確認した各社の相談窓口と、費用を相談するときのポイントです。公表価格は工事範囲や条件が異なるため、そのまま安い順に比較するのではなく、自分の希望に沿った見積もりで確認してください。

状況別の評判記事とランキング

費用の目安や料金の仕組みから調べたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

リノベるの評判を見る →
ゼロリノベの評判を見る →

物件探しと工事費をまとめて相談したい方は、こちらの会社も候補になります。

リノベ不動産の評判を見る →
ハコリノベの評判を見る →
インテリックスの評判を見る →

持ち家の改修や、設備・材料の選び方から検討したい方は、こちらの記事もご覧ください。以下の区分は読み始める際の一例で、それぞれの会社の対応範囲を限定するものではありません。

ロハススタジオの評判を見る →
ミサワリフォームの評判を見る →

希望エリアの会社を探したい方は、こちらの一覧も参考にしてみてください。

東京都のおすすめリノベーション会社
横浜のおすすめリノベーション会社
大阪府のおすすめリノベーション会社

まとめ

中古マンションのリノベーション費用は、物件価格、工事費、諸費用や暮らしの準備費用に分けると、全体を整理しやすくなります。工事の平均費用や㎡単価を見るときは、どんな工事が対象で、何が含まれているかも確認しましょう。

物件を購入する場合は仲介手数料や登記など、持ち家を直す場合も仮住まいや引っ越しなどが必要になることがあります。希望する設備だけでなく、工事中の暮らしと追加費用への備えまで考えておくと安心です。

ローン、住宅ローン控除、補助金には、それぞれ利用条件があります。まずは無理のない総額を考え、希望に優先順位をつけながら、各社に同じ条件で相談してみてください。見積もりの内訳がわかると、どこに予算をかけたいかも選びやすくなります。

出典一覧

2026年10月15日確認。統計の対象期間は本文に記載しています。価格、相談条件、税制、補助金の受付状況は変更される場合があるため、申込・契約時に最新情報をご確認ください。

• 住宅リフォーム推進協議会 2025年度 住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査報告書（9・27ページほか）
• ハコリノベ Q&A 家づくりについてよくあるご質問
• リノベる。無料個別相談（費用・相談条件）
• ゼロリノベ PLUSプラン 料金・費用
• 国土交通省 消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ（仲介手数料）
• 国税庁 電磁的記録に関する印紙税の取扱い
• 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
• 住宅金融支援機構 【フラット35】リノベ（中古住宅購入＋リフォーム）ご利用条件
• みらいエコ住宅2026事業 対象要件の詳細（リフォーム）
• みらいエコ住宅2026事業 申請手続きの詳細（リフォーム）
• みらいエコ住宅2026事業 リフォーム リーフレット
• 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向 2025年（PDF）
• 近畿圏不動産流通機構 マンスリーレポート 2025年12月度（PDF）
• ハコリノベ イベントスケジュール
• リノベ不動産 個別相談会
• ゼロリノベ 小さいリスクで家を買う方法 無料セミナー
• ミサワリフォーム 公式サイト
• LOHAS studio 材工分離リフォーム・施主支給
• LOHAS studio 来店予約・オンライン相談予約
• インテリックス空間設計 リノベーション